共同住宅（マンション）の内装制限とは？適用条件・対象範囲・使用できる仕上げ材をわかりやすく解説
建築基準法で定める内装制限は、建物利用者が安全かつ速やかに避難できる時間と経路を確保するために重要なルールです。
「共同住宅はどこまで内装制限が適用される？」「内装制限の適用範囲にはどんな仕上げ材を使える？」「内装制限に緩和措置はある？」「2025年の建築基準法改正で変更した点はある？」と、疑問をお持ちの方も多いと思います。
そこで今回は、内装制限の概略と共同住宅における適用条件・対象範囲、内装制限を受ける範囲に使用できる仕上げ材について、“木材のプロ”が詳しく解説します。
内装制限の緩和措置や設計のポイント、その他多くの方からいただくご質問も紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
●内装制限の対象となる場合でも、一定の条件を満たすと緩和措置が適用される可能性があります。
●恩加島木材は、高品質かつレパートリーが豊富で、さらに環境にも配慮した「突板化粧板」を製造販売しており、内装制限に対応できる不燃タイプ・難燃タイプをお選びいただけます。
Contents
建築基準法における内装制限とは
内装制限とは、不特定多数が利用する公共性の高い建物や、その他、火災時に周囲への影響が大きいと想定される建物などに適用され、居室・階段の天井・壁仕上げ材に防火材料の使用を義務付けるルールで、特殊建築物※・大規模建築物が主な適用対象です。
（参考：建築基準法第35条の2）
※特殊建築物：建築基準法第2条第2項で定める「学校、体育館、病院、劇場、観覧場、集会場、展示場、百貨店、市場、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、旅館、共同住宅、寄宿舎、下宿、工場、倉庫、自動車車庫、危険物の貯蔵場、と畜場、火葬場、汚物処理場、その他これらに類する建築物」
防火材料とは、通常の火災で加熱を受けても「燃焼しない」「防火上有害な変形・溶解・き裂、その他損傷が生じない」「避難上有害な煙・ガスが発生しない」状態を維持できると認められている材料で、性能レベルに応じて3段階に分類されます。
| 防火材料の種類 | 防火性能 |
|---|---|
| 難燃材料 | 加熱開始後5分以上、認定条件を維持できる |
| 準不燃材料 | 加熱開始後10分以上、認定条件を維持できる |
| 不燃材料 | 加熱開始後20分以上、認定条件を維持できる |
防火材料の性能は「①不燃材料②準不燃材料③難燃材料」の順で高く、内装制限以外にも構造や建物規模の規定に応じて、各部に使用が義務付けられます。
▶︎おすすめコラム：内装制限の範囲はどこまで？対象となる部分・ならない部分を徹底解説
共同住宅（マンション）における内装制限の適用条件
共同住宅は、多くの人が滞在する建物であり、火災時の避難安全性や延焼防止が重要となるため、内装制限の対象に含まれます。
その法的根拠は以下の3つです。
特殊建築物としての制限
共同住宅を含む特殊建築物の用途に該当する建物は、内装制限が適用されます。
（参考：建築基準法第35条の2）
原則として、居室と通路（廊下・階段室など）の天井・壁には、以下の防火材料を使用しなくてはいけません。
| 空間用途 | 天井 | 壁 |
|---|---|---|
| 居室 | 難燃材料以上の性能を持つ仕上げ材 （3階以上は準不燃材料） | 難燃材料以上の性能を持つ仕上げ材 （床面から1.2m以下は対象外） |
| 通路 | 準不燃材料以上の性能を持つ仕上げ材 | 準不燃材料以上の性能を持つ仕上げ材 |
ただし、特殊建築物に含まれる場合でも、建物の規模と構造の耐火性能によっては適用外となる場合があります。
耐火建築物・準耐火建築物としての制限
特殊建築物でも、用途種別・構造種別ごとに内装制限の対象になる最低規模が異なります。
| 建築基準法別表第1（い）列に基づく特殊建築物の分類 | 内装制限の対象となる建物の規模 |
|---|---|
| ①劇場、映画館、演芸場、集会場、その他これらに類するもの | 【耐火建築物】 客席の総床面積が400㎡以上の場合 【準耐火建築物】 客席の総床面積が100㎡以上の場合 【その他の建築物】 客席の総床面積が100㎡以上の場合 |
| ②病院、診療所（患者の収容施設があるもののみ）、ホテル、旅館、共同住宅、その他これらに類するもの | 【耐火建築物】 3階以上の総床面積が300㎡以上の場合（共同住宅は200㎡以内に防火区画されたものは対象外） 【準耐火建築物】 2階部分の総床面積が300㎡以上の場合（イ準耐※は、耐火建築物と同条件） 【その他の建築物】 延べ面積が200㎡以上の場合 |
| ③百貨店、マーケット、展示場、キャバレー、カフェー、ナイトクラブ、遊技場、飲食店、その他これらに類するもの | 【耐火建築物】 3階以上の総床面積が1,000㎡以上の場合 【準耐火建築物】 2階部分の総床面積が500㎡以上の場合 【その他の建築物】 客席の総床面積が200㎡以上の場合 |
| ④自動車車庫、自動車修理工場、その他これらに類するもの | 全て |
| ⑤地階に①②③の用途の居室があるもの | 全て |
※イ準耐：建築基準法第2条第9項の3（イ）で定める、主要構造部を準耐火構造としたもの）
上記表の「耐火建築物」「準耐火建築物」とは、以下の建物を指します。
| 耐火建築物 | 主要構造部※が耐火構造のもの（通常の火災が終了するまでの間、建築物の倒壊・延焼を防止できる耐火性能があること） 耐火性能＝加熱開始から1〜3時間は、非損傷性・遮熱性・遮炎性が確保される性能 ▶︎鉄筋コンクリート造のマンションなどは、耐火建築物に当てはまる場合が大半 |
| 準耐火建築物 | 主要構造部※が準耐火構造のもの（通常の火災による延焼を抑制する準耐火性能があること） 準耐火性能＝加熱開始から45〜60分間は、非損傷性・遮熱性・遮炎性が確保される性能 |
※主要構造部：建築基準法第2条第5項で定める「壁、柱、床、梁、屋根、階段のうち、建築物の構造上重要ではないものを除く部分」
特殊建築物以外は建物の規模（延べ面積・階数）で制限対象に
特殊建築物に該当しない建物でも、「3階建て・延べ面積500㎡超」「2階建て・延べ面積1,000㎡超」「平屋・延べ面積3,000㎡超」の建物は、内装制限が適用されます。
（特殊建築物でも、学校、体育館、ボーリング場、屋内スキー場、屋内スケート場、水泳施設、その他、スポーツ施設は建物の一部が対象外です。）
また、11階建て以上の部分で防火区画が200㎡を超える場合も、建物の用途は関係なく、内装制限の対象になるのでご注意ください。
共同住宅（マンション）における内装制限の対象範囲
マンションなどの共同住宅は、建物の全てが内装制限の対象に含まれる訳ではありません。
空間の特性によって適用される範囲や条件が異なります。
共用部分（廊下・階段・エントランス・エレベーターホールなど）
共用部分は、200㎡（約60坪）以内に防火区画されていなければ内装制限の対象です。
防火区画とは、建物の内部で火災が発生した場合、延焼や煙の広がりを一定区画内で食い止めるための設備で、耐火性能のある壁（乙種防火戸※含む）を指します。
※乙種防火戸：20分以上の遮炎性能を持つ防火戸・防火シャッターなどの防火設備
（参考：建築基準法施行令第112条）
地階
マンションの地階（地下）に住民用集会場などの共用部分がある場合は、防火区画の有無に関係なく内装制限の対象です。
制限の内容は地上よりも厳しく、居室・通路のどちらも、天井・壁を準不燃材料以上の性能を持つ仕上げ材にする必要があります。
共同住宅の一般的な居室は、天井・壁は難燃材料以上であれば制限に適合しますが、複数の内装制限にかかわる部屋は、厳しい方の条件を適用するのが原則です。
例えば、共同住宅の地階にある居室200㎡以内に防火区画されていなければ「壁・天井ともに準不燃材料以上」の可能性あるのでご注意ください。
無窓居室・火気使用室
無窓居室・火気使用室に該当する居室は、床面積や構造種別によって内装制限の対象となる場合があります。
| 内装制限における「無窓居室」 | 床面積が50㎡以上で、開放可能かつ天井から80cm以内にある窓などの開口部面積が床面積の1/50未満のもの（天井高6m以上のものは除く） ↓ 耐火建築物・準耐火建築物・その他の建築物の全てが内装制限の対象で、天井・壁のどちらにも準不燃材料以上の性能を持つ仕上げ材を使用 |
| 内装制限における「火気使用室」 | 調理室（キッチン）や浴室、その他火を使用する設備・器具を設置しているもの（IHクッキングヒーターは火が出ないので対象外） ↓ 2階建て以上の建物は、最上階以外は内装制限の対象で、天井・壁のどちらにも準不燃材料以上の性能を持つ仕上げ材を使用 |
専有部分（住戸内）は制限の対象か
マンションなど共同住宅の設計において気になる点が、専有部分（各住戸内）についてですが、こちらは200㎡（約60坪）以内であれば、基本的に内装制限の対象外です。
※例外もあるため、詳細は建築主事（自治体の建築指導課）などにご確認ください。
その根拠は以下の2点です。
- 準防火地域・防火地域にあるマンションには、乙種防火戸の基準を満たす鋼板製玄関ドアの設置が義務であるため
- 各戸の間に設けられる界壁※は、準耐火構造以上にすることが義務であるため
※乙種防火戸：20分以上の遮炎性能を持つ防火戸・防火シャッターなどの防火設備
※界壁：共同住宅で隣接する住戸同士を区切る戸境壁
これらのルールにより、防火区画が形成され、各住戸が200㎡いないであれば内装制限の対象外になります。
内装制限の対象範囲に使用できる仕上げ材一覧
内装制限の対象範囲において、11階建て以上の建物もしくは地下街※で防火区画の単位が500㎡以上の場合のみ、天井・壁の仕上げに不燃材料の使用が義務付けられますが、それ以外は準不燃材料・難燃材料を選択します。
※地下街：地階とは異なり、一般公共用の地下道に面して店舗や事務所などのテナントが並ぶ施設を指す
建築基準法における準不燃材料・難燃材料は、建設省（現・国土交通省）告示で指定されているものか、国土交通大臣より個別で認定されているものに限るため、それぞれの概要を押さえましょう。
告示で定められる「準不燃材料・難燃材料」
準不燃材料と難燃材料は、それぞれ以下の建築材料が該当します。
| 防火材料の種類 | 種類・具体例 |
|---|---|
| 準不燃材料 | ・告示もしくは個別認定で不燃材料に該当するもの ・厚さが9mm以上のせっこうボード（ボード用原紙の厚さが0.6mm以下のものに限る。） ・厚さが15mm以上の木毛セメント板 ・厚さが9mm以上の硬質木片セメント板（かさ比重が0.9以上のものに限る。） ・厚さが30mm以上の木片セメント板（かさ比重が0.5以上のものに限る。） ・厚さが6mm以上のパルプセメント板 ↓ 【不燃材料（建設省告示第1400号）】 ・コンクリート ・れんが ・瓦 ・陶磁器質タイル ・繊維強化セメント板 ・厚さが3mm以上のガラス繊維混入セメント板 ・厚さが5mm以上の繊維混入ケイ酸カルシウム板 ・鉄鋼 ・アルミニウム ・金属板 ・ガラス ・モルタル ・しっくい ・石 ・厚さが12mm以上のせっこうボード（ボード用原紙の厚さが0.6mm以下のものに限る。） ・ロックウール ・グラスウール板 |
| 難燃材料 | ・告示もしくは個別認定で準不燃材料に該当するもの（＝不燃材料も含む） ・難燃合板で厚さが5.5mm以上のもの ・厚さが7mm以上のせっこうボード（ボード用原紙の厚さが0.5mm以下のものに限る。） |
国土交通大臣の認定を受けている「準不燃材料・難燃材料」
製品ごとに性能実験によって不燃性が証明されるものについては、告示に書かれている材料以外でも、国土交通大臣より防火材料として認定されます。
認定製品は、告示仕様と同様に内装制限を受ける範囲に採用可能です。
国土交通大臣による認定制度は、2000年の建築基準法改正から始まり、防火・構造・設備・一般構造などの工法や材料について、建築基準法で定められた基準を満たしたことが実験などで明らかになれば、大臣認定品として扱われるようになりました。
建材メーカーは自社の製品、ハウスメーカーやゼネコン、工務店などの施工会社は自社の独自工法を性能試験にかけ、基準を満たして大臣認定を受けると、認定番号が付与されます。
建築材料（一般）の認定番号は、「不燃材料：NM-（通し番号）」、「準不燃材料：QM-（通し番号）」、「難燃材料：RM-（通し番号）」です。
※上記の認定番号は2013年以降に認定されたもの
（参考：国土交通省｜建築基準法に基づく構造方法等の認定｜防耐火構造・防火材料ほか）
▶︎おすすめコラム：難燃材料とは｜不燃・準不燃材料との違い、関連告示、種類を解説
内装制限の緩和措置とは
建築基準法で定められる内装制限には、緩和措置が設けられています。
告示251号で定める緩和（スプリンクラー・排煙設備の設置）
2020年に制定された改正建築基準法施行令では、特殊建築物について、告示で定める仕様の建物には内装制限を適用しないルールが追加されました。
前各項※の規定は、火災が発生した場合に避難上支障のある高さまで煙又はガスの降下が生じない建築物の部分として、床面積、天井の高さ並びに消火設備及び排煙設備の設置の状況及び構造を考慮して国土交通大臣が定めるものについては、適用しない。
（引用：建築基準法施行令第128条第5項の7）
※第128条第5項の1〜6で定める規定
上記条文にある「国土交通大臣が定めるもの」の具体的な仕様は、国土交通省告示251号で定められており、主なポイントは以下の通りです。
- 床面積が100㎡以内の居室であること
- 天井（天井がない場合は屋根）の高さが、3m以上であること
- 延べ面積が500㎡以内の建物で、在館者が容易に道に避難できる屋外に面する出口を設けること
- スプリンクラー設備・水噴霧消火設備・泡消火設備など自動式消火設備を設けた建物で、在館者が容易に道に避難できる屋外に面する出口を設けること
- スプリンクラー設備などを設置した室内天井の仕上げに準不燃材料を用いる場合
- スプリンクラー設備と、建築基準法施行令第126条第3項で規定する排煙設備を設置する場合
※上記は概略です。詳細は告示をご確認ください。
（参考：国土交通省｜国土交通省告示251号）
1/10緩和
「1/10緩和」は通称で、内装制限の対象となる範囲内において、天井や壁の表面に見える梁・柱などの木材（木質仕上げ材）や、造作照明カバーなどの表面積合計が、天井・壁面に占める表面積の1/10以下である場合は、内装制限の対象に含まれない可能性があります。
（参考：国土交通省｜建設省住指発第149号）
また、以下のものも内装制限の対象にしないと定めています。
- 天井・壁面に装飾用として設置される小規模の角材など※
- 和室のさお縁天井
※格子天井やよしず天井など、角材が天井の一部を構成するものは内装制限の対象
2025年法改正で追加されたポイント
2025年に施行された改正建築基準法でも、大規模建築物における木材利用の促進に関する緩和措置が追加され、内装制限の対象範囲においても木質の梁や柱を“あらわし”にできる可能性が高まりました。
主な改正のポイントは以下の通りです。
- 3000㎡超の大規模建築物における木造化促進（構造部材の木材をそのまま見せる“あらわし”による設計が可能に）
- 大規模建築物における部分的な木造化促進（耐火性能が要求される大規模建築物においても、壁・床で防火上区画された範囲内で部分的な木造化が可能に）
内装制限がかかわる建物の設計におけるポイント・注意点
共同住宅をはじめとした内装制限の対象になる可能性がある建物を設計する場合は、事前に建築確認申請における単体規定のチェック項目を把握しておくことが重要です。
以下の項目が、内装制限にかかわる主なチェックポイントになります。
| 特殊建築物の内装制限 | ①居室の天井・壁の仕上げを定められた材料にしているか ②通路等の天井・壁の仕上げを定められた材料にしているか ③その他、地方公共団体が定める条例に適合しているか |
| 一定規模以上の建築物の内装制限 | ①居室の天井・壁の仕上げを難燃材料以上にしているか ②通路等の天井・壁の仕上げを準不燃材料以上にしているか ③緩和条件の対象か ・学校等か ・100㎡以内ごとに防火区画され、特殊建築物の用途に供しない居室で、主要構造部が耐火構造・準耐火構造かつ10階（高さ31ｍ）以下の部分か ・病院、ホテル、旅館、共同住宅などの用途で、10階（高さ31ｍ）以下の部分か |
| 無窓居室の内装制限 | ①天井から80cm以内の開放できる窓の開口面積が、床面積の1/50未満かつ床面積の50㎡未満か（天井高が６ｍ未満のものを除く） ②居室、通路等とも壁及び天井の仕上げを準不燃材料以上でしているか |
| 火気使用室の内装制限 | ①天井・壁の仕上げを準燃材料以上にしているか |
| 適用除外 | ①告示251号で定める仕様に適合しているか |
FAQ｜共同住宅の内装制限に関する「よくある質問」
最後に、共同住宅における内装制限について、多くの方からいただくご質問を紹介します。
Q.内装制限の適用部分に木材は使える？
A.内装制限の適用部分に木材や木質建材を用いるためには、緩和措置の条件を満たすか、防火材料の大臣認定を受けている製品を採用する必要があります。
特殊建築物の天井・壁を板張り仕上げにしたい場合は、不燃木材や準不燃木材、不燃突板化粧板を選択しましょう。
ただし、不燃木材は厚く重い上にコストが高くなるためご注意ください。
▶︎おすすめコラム：突板不燃化粧板｜特徴やメラミン化粧板・化粧ケイカル板との違いを解説
▶︎おすすめコラム：不燃合板とは｜サイズ・厚みと価格目安、不燃木材や準不燃・難燃・防炎合板との違いを解説
Q.木造アパートも内装制限の対象になる？
A.耐火建築物・準耐火建築物に該当しない一般的な木造アパートは、床面積の合計が200㎡以上の場合のみ、内装制限が適用される可能性があります。
ただし、木造アパートでも防火区画は必要になるため、各住戸内は制限を受けないケースが一般的です。
Q.建築基準法と消防法で内装制限に違いがあるって本当？
A.建築基準法の内装制限は床から高さ1.2m以内の壁面に適用されませんが、消防法における内装制限は、壁全面が制限を受けます。
また、簡単に移動できない間仕切り（パーテーションなど）も制限対象になる可能性があり、緩和条件も建築基準法とは異なります。
▶︎おすすめコラム：消防法の内装制限｜条文・概略・倍読みなどの緩和措置から建築基準法の違いまで解説
突板は常時40種以上を取り扱っておりますので、内装制限の対象範囲に美しい木目を取り入れたい方は、ぜひ弊社までご相談ください。
内装制限にも対応可能な恩加島木材の「不燃突板化粧板」
恩加島木材は、国内外から多種多様な突板を仕入れ、天然木の風合いを残した高品質な「突板化粧板」を製造している建材メーカーです。
突板化粧板とは、突板と呼ばれる天然木を0.2〜0.3mmの薄いシート状にスライスした素材を合板などに接着したパネル材で、内装仕上げや家具・建具の材料として使用されています。
恩加島木材が自信を持って提供する「突板化粧板の強み」は以下の点です。
- 無垢材と同様の「ナチュラルな見た目と質感に仕上がる」
- 工業製品なので、無垢材よりも「品質と寸法の安定性が高い」
- 無垢材よりも軽量化が可能で、「施工効率性アップにつながる」
- 無垢材よりも温度や湿度の環境変化による「変形リスクが少ない」
- 希少性があり高価な樹種でも、「無垢材より安価で安定して材料を入手しやすい」
- 原木1本から取れる突板面積は無垢板材よりも広いため、「同じ風合いを大量入手しやすい」
- UV塗装などの特殊塗装により「表面の耐摩耗性・耐汚性が高い」
- 通常の化粧板と同じ突板を用いた「不燃・難燃材料認定取得済み化粧板」もあり、内装制限など防火規定の対象部分と非対象部分の仕上げを揃えられる
▶︎おすすめコラム：突板製品はこうして生まれる。森から現場までのプロセスは？生産工程や恩加島木材の強みを紹介
さらに弊社では、国産材や地域材、間伐材、成長の早い小径材を積極的に活用し、「人工突板」の開発・製造にも努めるなど、森林活性やカーボンニュートラル実現に向けた取り組みを行っています。
● 豊富な樹種・木目とUV塗装も選べる「PANESSE（パネッセ）：非不燃・不燃天然木練付突板化粧板」
● 重い・割れやすい・高コスト・ビスが効かないなどの懸念点を解消した「不燃突板複合板」
● 国内初・組み立てた状態で準不燃認定を取得した「リブパネル」
● 国内初・孔を開けた状態で不燃認定を取得した「有孔ボード」
まとめ
共同住宅（マンション・アパート）を含む特殊建築物や、基準を超える大規模建築物などは、建築基準法で定める内装制限の対象になり、天井・壁の仕上げに不燃材料・準不燃材料・難燃材料のいずれかを使用することが義務付けられます。
ただし、一定の条件を満たすと緩和措置が適用される可能性もありますので、事前に詳細を確認しましょう。
恩加島木材は、高品質＆レパートリー豊富で、環境に配慮した「突板化粧板」を製造販売しており、国産材・地産材もご指定いただけます。
「思い通りのデザインを実現したい」「地域に根付く建物にしたい」という方は、恩加島木材の突板製品をご採用ください。
